ReadyPlanet.com


สัญญาไม่ระบุห้ามเช่าช่วง


 เรียนท่านปมุขกฎหมายที่นับถือ

ทำสัญญาเช่าที่ดินว่างเปล่า  ผู้เช่าเป็นผู้ปลูกสร้างเอง  ระบุในสัญญาห้ามเช่าช่วง  แต่ไม่ได้ระบุห้ามผู้อื่นเข้าอยู่อาศัย ต่อมาผู้เช่าได้ให้ผู้อื่นเช่าต่อ ผู้ให้เช่าเห็นใจผู้เช่า ยอมให้เช่าช่วงด้วยวาจาได้โดยใช้สัญญาเช่าฉบับเดิม หากหมดสัญญาเช่าผู้เช่าช่วงไม่ยออมออกจากที่ดินที่เช่า ขอถามว่า
1)ผู้ให้เช่าจะต้องฟ้องขับไล่ ผู้มาเช่าช่วงหรือผู้เช่าเดิมครับ(หากผู้เช่าเดิมไม่รับผิดชอบ)
2)สัญญาที่ทำไว้จะเป็นโมฆะหรือไม่

3)ขอคำแนะนำวิธีป้องกันเกิดปัญหาในภายหลังด้วยครับ
ขอบคุณครับ  



ผู้ตั้งกระทู้ เทียนชัย :: วันที่ลงประกาศ 2017-06-12 14:40:25 IP : 1.2.191.95


[1]

ความคิดเห็นที่ 1 (4192675)

การเช่า

1)ผู้ให้เช่าจะต้องฟ้องขับไล่ ผู้มาเช่าช่วงหรือผู้เช่าเดิมครับ(หากผู้เช่าเดิมไม่รับผิดชอบ)

ตอบ...โดยหลักต้องฟ้องผู้เช่าช่วง  เพราะถือว่า เช่าช่วงโดยสุจริต (ผู้ให้เช่ายินยอม)  แต่ไม่ตัดสิทธิในการฟ้องผู้เช่าเดิม ตาม ปพพ. ม.545 วรรคสอง ครับ
2)สัญญาที่ทำไว้จะเป็นโมฆะหรือไม่

ตอบ..ไม่เป็นโมฆะ  ครับ

 

3)ขอคำแนะนำวิธีป้องกันเกิดปัญหาในภายหลังด้วยครับ

ตอบ...การทำสัญญาเช่า  ต้องเขียนเงื่อนไขไว้ให้รัดกุม  เช่น ห้ามเช่า ช่วง อาคารที่สร้างบนที่เช่าจะเป็นของใคร ต้องระบุไว้ให้ชัดเจน  ถ้าให้เป็นของผู้เช่า  ผู้เช่าต้องรื้อออกภายในเวลาที่กำหนด  โดยผู้เช่าออกค่าใช้จ่ายเอง  ถ้าไม่รื้อ ผู้ให้เช่า สามารถรื้อาคารนั้นได้  โดยผู้เช่า เป็นผู้ออกค่าใข้จ่าย  เมื่อมีการผิดสัญญาเช่า  เมื่อบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่า สามารถเข้าครอบครองที่ดินที่ให้เช่าและอาคารที่ให้เช่าได้ทันที โดยไม่ต้องฟ้องขับไล่ ถ้ามีกุญแจ หรือสิ่งกีดขวาง ผู้ให้เช่าสามารถทำลาย กุญแจและสิ่งกีดขวาง เพื่อเข้าครอบครองที่ดินที่เช่า และสิ่งปลูกสร้างที่เช่าได้  ทรัพย์สินของผู้เช่า  ผู้ให้เช่า จะเก็บรักษาาไว้ ในที่ที่เห็นสมควร  และผู้เช่าต้อง เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการรักษาดูและทรัพย์สินของตน เมื่อทรัพย์สินชำรุดเสียหาย และสูญหาย  จะเรียกร้องใดๆจากผู้ให้เช่าไม่ได้ ไม่ว่ากรณีใดๆ...ถ้าไม่เขียนสัญญาเช่าให้รัดกุม มีผู้เช่า  ที่หัวหมอ จะปิดบ้านเช่าหลบหายไป  ถ้าผู้ให้เช่าไป ทำลายกุญแจบ้านเช่า   ผู้เช่าจะแจ้งข้อหาบุกรุก   ซึ่งผู้ให้เช่าหลายๆรา่ยต้องเจ็บปวด  เพราะถูกดำเนินคดีข้อหาบุกรุกบ้านของตนเอง  และสัญญาต้องทำสองฉบับ  มอบผู้เช่าไว้  1 ฉบับ  ถ้าไม่มอบฯ...จะมีโทษถึงจำคุก ครับ

แนวคำพิพากษาศาลฎีกา...

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 12265 - 12266/2556

พนักงานอัยการ สำนักงานอัยการสูงสุด โจทก์

นางปิยมน คงกวินกานต์ กับพวก โจทก์ร่วม

บริษัทเอ็ม บี เค พร็อพเพอร์ตี้ส์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กับพวก จำเลย

 

ป.วิ.อ. มาตรา 4349186(9)

ป.อ. มาตรา 335358365

ป.พ.พ. มาตรา 538

 

สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 มีข้อความระบุชัดเจนว่ามีกำหนดอายุของสัญญาเช่าเป็นเวลา 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2544 ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาเช่าทุกฉบับมีข้อตกลงในข้อ 7.9 ว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยสาเหตุประการใดก็ตาม ผู้เช่าจะต้องออกจากสถานที่เช่าทันที ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่า ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้โดยปราศจากความรับผิดใด ๆ ข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน ย่อมใช้บังคับได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมที่ 1 กับจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลงในวันที่ 30 กันยายน 2544 ตามที่ระบุไว้ในสัญญา เมื่อไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่ามีการต่อสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่ การที่จำเลยที่ 1 กับพวกกลับเข้าครอบครองพื้นที่เช่าโดยใช้ไม้กระดานปิดกั้นและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ในที่อื่นและพร้อมกับปิดประกาศ ณ บริเวณพื้นที่เช่าชั้นที่ 1 และชั้นที่ 3 ว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน จึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบตามข้อตกลงแห่งสัญญาเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 กับพวกจึงไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก และฐานทำให้เสียทรัพย์ สำหรับข้อหาลักทรัพย์ ได้ความจากพยานโจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 ว่ามีการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ออกจากพื้นที่เช่าไปเก็บไว้ที่ลานจอดรถชั้นที่ 3 และโกดังชั้นที่ 6 บางส่วนนำไปไว้ที่ทิ้งขยะชั้นล่าง แต่ไม่มีพยานหลักฐานใดยืนยันว่าจำเลยทั้งหกเอาไปซึ่งทรัพย์สินของโจทก์ร่วมที่ 1 ทั้งการที่จำเลยที่ 1 กับพวกรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าก็เพื่อนำไปเก็บรักษาไว้เพื่อให้ผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของนำหลักฐานไปรับทรัพย์สินคืน และยังอ้างด้วยว่าทรัพย์สินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ตามข้อตกลงในสัญญาถือว่าจำเลยทั้งหกขาดเจตนาทุจริต จึงไม่มีความผิดฐานลักทรัพย์

อนึ่ง ตามฟ้องโจทก์ขอคืนของกลางตามบัญชีทรัพย์ที่ตรวจพบแก่โจทก์ร่วมที่ 1 ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ได้มีคำสั่งเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าทรัพย์ของกลางตามบัญชีทรัพย์เป็นของโจทก์ร่วมที่ 1 จึงให้คืนแก่เจ้าของตาม ป.วิ.อ. มาตรา 49 และ 186 (9) ส่วนการคืนหรือใช้ราคาทรัพย์อื่น ๆ เมื่อจำเลยทั้งหกไม่ได้กระทำผิด จึงไม่มีหน้าที่ต้องคืนหรือใช้ราคาทรัพย์

แถม ข้อสัญญานี้อีกข้อ จะทำให้ไม่ผิดลักทรัพย์ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5465 - 5466/2555

 

 

จำเลยเช่าห้องชุดจากผู้ร้อง สัญญาเช่าข้อ 19 ที่มีข้อความว่า "ในกรณีผู้เช่าไม่ขนย้ายทรัพย์สินหรือสิ่งของต่างๆ ของผู้เช่าออกจากสถานที่ภายใน 30 วัน นับตั้งแต่การเช่าสิ้นสุดลง ผู้เช่ายินยอมให้ผู้ให้เช่าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าและขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้ โดยผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่ามารับคืนภายในกำหนดเวลา 1 เดือน นับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือแจ้ง หากเลยกำหนดเวลาดังกล่าวผู้เช่าไม่ติดต่อขอรับคืน ให้ทรัพย์สินของผู้เช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า" เป็นกรณีจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าตกลงสละกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของตนให้ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ให้เช่า ไม่มีลักษณะที่ผู้ร้องได้เปรียบจนเกินสมควรและไม่มีกฎหมายบัญญัติห้าม สัญญาข้อนี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน

ผู้แสดงความคิดเห็น มโนธรรม วันที่ตอบ 2017-06-13 12:59:28 IP : 101.51.169.11


ความคิดเห็นที่ 2 (4192740)

 ขอบคุณมากครับท่าน

 ด้วยความนับถือ

 

ผู้แสดงความคิดเห็น เทียนชัย วันที่ตอบ 2017-06-13 14:15:40 IP : 1.0.193.141



[1]


แสดงความคิดเห็น
ความคิดเห็น *
ผู้แสดงความคิดเห็น  *
อีเมล 
ไม่ต้องการให้แสดงอีเมล


Copyright © 2010 All Rights Reserved.